Mar 10, 2024

Rastreando Subastas #18: Los riesgos de comprar en subasta sin conocimientos

Subastracker | Subastas 🕵🏻
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Los errores en las subastas se pagan caros

En semanas anteriores te hablaba del mayor problema que te puedes encontrar al invertir en subastas inmobiliarias.

https://subastracker.substack.com/p/rastreando-subastas-15-el-mayor-problema

En Subastracker procuramos esquivar todas las balas que podemos, pero por desgracia si nos conoces una vez que ya te ha alcanzado una bala, hoy voy a intentar explicarte las posibilidades que tienes de curar esa herida.

Nos vamos a centrar en las situaciones problemáticas cuando ya has adquirido la propiedad, cuando se complica la posesión, y las vamos a ordenar de menor a mayor gravedad o complicación.

El piso está okupado

Con K, es decir, no tienen título justo pero tienen morada en ese inmueble y lo okupan por su ley 🐛

Como norma general → el juzgado ordenará lanzamiento, con sus procedimientos y tediosos tiempos, pero los acabará echando.

Sólo hay una excepción → que los okupas sean declarados vulnerables por los servicios sociales y que el propietario sea considerado gran tenedor.

Lo más pintoresco es que has de demostrar que NO eres gran tenedor cuando la definición no está del todo clara. Para resumir: se considera gran tenedor a aquel propietario con 5 o más viviendas o que sume más de 1.500 m2 de inmuebles.

Si no eres considerado gran tenedor → okupas desalojados.

No obstante como siempre, si puedes arreglar con ellos un pacto para que se vayan, tiempos que ahorras y si no lo consigues con tus formas existen empresas de sobra conocidas que también emplean las suyas (ojo con esto porque como en todo hay auténticos chapuzas, busca profesionales serios)

El piso está alquilado

Pero alquilado de verdad, no con un contrato basura ex proceso que fácilmente lo puedes tumbar. Alquilado con todas las de la ley, es decir, con la LAU

Si el alquiler se ha firmado a partir de 2019 has de respetar los 5 años de duración que marca la ley si eres persona física o 7 si eres jurídica.

Esto puede ser una faena pero es un derecho del inquilino, sólo existe una pequeña ventana de esperanza que podías aprovechar si se dan las circunstancias.

Pasado el primer año de alquiler, cabe la posibilidad de reclamar el uso del piso para uso propio por necesidades personal o de familiar de primer grado de consanguinidad.

Si acredita esta necesidad se debería de producir la no renovación y podrías pasar a disfrutar de la vivienda, si bien como decíamos, ha de ser para uso como vivienda habitual por necesidad tuya o de un familiar. A partir de aquí que cada uno saque sus propias conclusiones.

No obstante para que puedas reclamar esta posibilidad se ha de recoger de forma expresa en el contrato, y tú como nuevo propietario te subrogas en el contrato como tal, es decir, podrás ejercer este derecho SÓLO si está recogido de forma expresa en el contrato inicial… debería, pero a saber…

Pero se puede dar una situación todavía peor: Inquilino moroso, o inquilino moroso y que no se va del piso

Pues aquí, primero lo de siempre, intentar pacto “amistoso” y si no pues al juzgado

Pero cuidado

Porque ahora SÍ es peligroso si de declara vulnerable

En este caso los lanzamientos están paralizados hasta el 31/12/2024.

No vamos a entrar en debates políticos (aunque es obvio)

Pero lo cierto es que da igual qué tipo de propietario seas, gran tenedor o no. No se pueden realizar lanzamientos por impago de rentas a inquilinos vulnerables hasta finales de este año. Pero lo peor es que hay un principio de acuerdo para extender esta medida hasta 2028

Por no hablar de los informes de vulnerabilidad de los servicios sociales, digamos de forma resumida que algunos de esos servicios sociales son de gatillo fácil a la hora de expedir dichos informes.

Así que mucho cuidado con qué tipo de inquilinos elegimos

Si quieres conocer los detales económicos para ser considerado vulnerable, puedes repasar este post:

https://subastracker.substack.com/p/rastreando-subastas-9-la-posesion

Y consejo extra, si ves por algún sitio un “alquiler social”, huye a máxima velocidad.

Ya sé, que dice el banco que está alquilado y cuando venza el contrato los puedes echar.

Ni se te ocurra meterte en esa operación, podríamos decir que el 99.99% de los alquileres sociales a bancos no se pagan… y no pasa nada… ¿qué van a hacer? ¿crees que a ti sí que te va a pagar el inquilino? Un inquilino que ya impagó una hipoteca, que impaga un alquiler, que lleva años viviendo en ese piso sin pagar nada, un piso que ya no es suyo…. ¿de verdad crees que te va a pagar un alquiler?

Y llegamos a la madre del cordero, la peor pesadilla del subastero, o del incauto comprador de “piso de banco”

El piso está ocupado por anterior propietario vulnerable

Malas noticias

Ya habrás oído hablar de la ley 1/2013 en anteriores posts

Con ella hemos “topao”

Da igual si eres particular o empresa, gran tenedor o no, eres un banco o eres un fontanero… da igual.

Nadie puede instar un lanzamiento de un anterior propietario deudor declarado vulnerable si cumple los requisitos.

En principio esta medida vence en Mayo de 2024, la ley se ha ido ampliando desde 2013

Pero ¿qué crees que pasará en Junio?

Pues lo que todos nos tememos, que esta medida se seguirá renovando sine die.

Si estás metido en un problema de este calibre, sólo te queda una solución, la entrega pactada y voluntaria de la posesión

No va a ser sencillo, te deseo las mejores de las suertes

Y la mejor de las suertes que puedes tener es evitar este último problema, objetivo principal que tenemos en Subastracker

Evitamos problemas y si nos interesa enfrentarnos a ellos ha de ser a cambio de una rentabilidad muy muy relevante

Esta semana han terminado 4 nuevas subasta seleccionadas:

En la capital del Reino la subasta se nos fue a precios de mercado, lo mismo nos pasó con otra subasta a orillas de mediterráneo

Pero sin embargo hemos vuelto a tener 2 grandes resultados:

Subasta en una ciudad con una famosa Torre:

Subasta en la Costa Blanca:

Un descuento sobre precio de mercado del 37,38% y del 24,53%

La semana que viene vencen 3 subastas más

Y a partir de la semana del 18 empiezan a vencer muchas más ya que estamos completando las primeras 3 semanas de publicaciones, a partir de ahora será un ritmo constante

Pero claro, como siempre, la gracia está en tener la información antes de participar.

Pues está en tu mano

Hoy se acaban de publicar 6 nuevas subastas seleccionadas

Te puedes registrar aquí:

https://www.subastracker.com/informes

Y si quieres ver un ejemplo de cómo es un informe de subasta, lo puedes ver aquí:

https://subastracker.substack.com/p/rastreando-subastas-16-comienza-el

Por otro lado, la comunidad sigue creciendo y avanzando con nuevos proyectos, te resumo lo más destacable de la semana en Subastracker

Cooperación en la comunidad 🤝

Dentro del foro de Subastracker se están dando los primeros pasos para la creación de un Club de Inversión, una forma de colaborar entre varios miembros de la comunidad para participar en subastas de ticket más elevado, etc.

Se trata de una iniciativa que no nace de mi y en la cual yo no seré el “gestor”, es una iniciativa de y por la comunidad, lo cual me parece una idea formidable y por supuesto contará con todo mi apoyo y soporte

Acceso a activos de fondos, bancos, etc.

Ya se están negociando las primeras ofertas de activos que determinados fondos nos hacen llegar, inicialmente trataremos de filtrar estas operaciones, algunas ya las hemos descartado pero otras seguimos adelante. Otra vía de acceso a activos con relevantes descuento y (ahora que no nos lee nadie)… con alguna que otra información insider 🤫