Rastreando Subastas #20: El ciclo de vida de un activo judicial

Desde el impagado hasta el "piso de banco" 🎯

Si quieres optar a las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria has de conocer las fases de los activos judiciales.

Hoy vamos a hablar de cada uno de los 4 grandes ciclos, de los riesgos y de las oportunidades en cada uno de ellos.

Ten en cuenta que vamos a ir de mayor a menor complejidad

Y por lo tanto de mayor a menor rentabilidad (teóricamente)

Vamos a tomar de ejemplo un préstamo hipotecario.

Todo empieza con un impagado

En el momento que se dejan de atender cuotas de hipoteca en tiempo y forma, el banco comienza a tener problemas para mantener ese crédito “sano”

El regulador le obliga a ir provisionando como pérdida esa hipoteca que se va pagando a trancas y barrancas, por eso mismo en ocasiones decide vender ese crédito. Pero normalmente no de forma individual, sino en grandes paquetes de deuda, paquetes con nombres rimbombantes como operaciones militares.

Estamos ante la venta de crédito, cesión de crédito, venta de deuda, o para los más modernos → NPL (non performing loans), es decir créditos impagados.

1.- NPL (non performing loans)

La operativa más compleja

Comprar la deuda equivale a ponerte en el lugar del ejecutante, es decir, en vez de banco o fondo X, tú (con tu sociedad habitualmente) pasarás a ser el ejecutante

Pero ojo, esto no significa que estés adquiriendo el activo que respalda la operación

Has de conocer perfectamente los artículos 670 y 671 de la LEC para saber los derechos y obligaciones que tienes como ejecutante, y trazar una estrategia en consecuencia. Ten en cuenta que si buscas la posesión del activo incluso se puede dar la situación de tener que poner más dinero encima de la mesa, aparte del pagado por comprar la deuda.

En este tipo se operaciones es habitual que la deuda se venda 2 o más ocasiones, pasando la patata caliente de unos a otros y cada uno quedándose con una parte del pastel. Son operaciones financieras.

La compra de deuda se firma en Notaría y devenga impuestos, normalmente AJD a un tipo medio del 1.5% sobre el principal de la deuda. Además hay una serie de requisitos normativos para este tipo de operaciones.

Por supuesto necesitas abogado y procurador para tu representación

Son por lo tanto operaciones complejas, que solamente deberías afrontar si tienes una cierta experiencia en activos judiciales. Y para resultar rentables ha de comprarse la deuda con un descuento muy relevante sobre el principal

Recordamos: No estamos comprando un inmueble, sino un derecho, y no permitas que te comparen el “precio de la deuda” con el valor de mercado del inmueble. Has de entender la operativa y trazar tu estrategia.

OJO: Cada vez hay más actores maliciosos en el mercado “colocando” este tipo de productos. Intermediarios sin ningún tipo de escrúpulo comercializando productos que ni conocen ni entienden, o sí lo hacen y les da igual que sería aún peor. Precauciones extremas con este tipo de intermediarios 🏴‍☠️🏴‍☠️🏴‍☠️

Pasados X meses (o años) desde la reclamación de la deuda, llegamos a la Subasta:

2.- La subasta

A estas alturas ya estarás acostumbrado a las subastas públicas inmobiliarias.

Si no es así, y quieres comenzar a familiarizarte con las subasta, y además invertir con seguridad, acompañado en todo momento, puedes informarte en:

https://www.subastracker.com/

Una subasta no es más que una venta forzosa ocasionada por el incumplimiento de una obligación.

Los aficionados últimamente, cada vez más, no paran de repetir que no hay oportunidades en subasta, que se compra a precios de mercado, bla, bla, bla…

Subastracker apenas tiene un mes de vida, y como resumen rápido te podría comentar las siguientes subastas con su ROI estimado correspondiente (rentabilidad bruta estimada)

Piso en Almería → 95%

Piso en Gijón → 61%

Piso en Coruña → 59%

Piso en Valencia → 54%

Piso en Tarragona → 122%

Piso en Santander → 118%

Piso en Barcelona → 42%

Local en Barcelona → 70%

Y esto solamente en las subastas concluidas este mes de Marzo

No sé tú, pero yo alguna oportunidad sí que veo 👀

Sobra decir que en las subastas no sólo hay ejecuciones hipotecarias, existen subastas de AEAT, voluntarias, concursales, etc…

Cada una con sus particularidades, y con sus oportunidades

A seleccionar las mejores subastas semanalmente es a lo que nos dedicamos principalmente en Subastracker, hoy mismo se acaban de publicar otros 11 informes de subastas seleccionadas en:

https://www.subastracker.com/informes

Puedes esperar a ver los siguientes resultados o unirte y conocer los informes y estrategias antes de la subasta, y tener opciones de adjudicarte tú los activos.

Seguimos…

Ha concluido la subasta.

Si has sido máximo postor, enhorabuena.

Su eras el ejecutante del NPL y te adjudicas el activo, enhorabuena.

Si eres el ejecutante del NPL y te han superado pero tu estrategia de negocio financiero se ha cumplido, enhorabuena.

Pero…

Y si la subasta ha quedado desierta o el acreedor no tiene el más mínimo interés en adjudicarse el activo, bienvenidos a:

3.- La cesión de remate

Un elevado número de subastas quedan desiertas, y esas subastas están destinadas a que se las adjudique el ejecutante…. en teoría.

En teoría porque el ejecutante tiene la facultad de solicitar la adjudicación al juzgado pero cediendo dicho derecho a un tercero.

Es decir, puede vender ese derecho de adjudicación a un tercero, y además con libertad de precio entre las partes.

Independientemente del precio de adjudicación, el ejecutante puede vender el remate por un precio igual, superior o inferior al de adjudicación.

Como inversores estamos ante una nueva oportunidad ya que subastas que eran inaccesibles por el cauce habitual se nos ponen a tiro con esta opción de cesión de remate

Pero no nos engañemos, para optar a estas cesiones de remate necesitas buenos contactos, y sobre todo de nuevo filtrar intermediarios maliciosos 🏴‍☠️

Un ejemplo muy relevante es la operativa que estamos siguiendo en Subastracker con las cesiones de remate de SAREB

Llegando en algún caso a estar negociando ofertas de cesión de remate por debajo del 10% del valor de subasta

Para eso como te decía, necesitarás contactos, en mi caso 15 años como Director en varias entidades bancarias, quizás han servido para hacer alguno de esos contactos.

Pero si quieres más información sobre las cesiones de remate de SAREB, he de decirte que esa operativa es exclusiva para los miembros de la comunidad de Subastracker, si te interesa está a tu disposición aquí:

https://www.subastracker.com/subastracker-community

Por lo tanto con la cesión de remate tienes otra muy buena oportunidad de conseguir operaciones muy rentables.

La cesión de remate liquida los mismos impuestos que una subasta normal, al igual que toda la tramitación, el juez verificará dicha cesión normalmente con comparecencia en sede judicial de las partes.

¿Pero y si ni así se ha comercializado el activo? ¿Qué ocurre?

Pues llegamos a:

4.- REOs (Real Estate Owned) → es decir, “piso de banco”

En esta situación el acreedor se ha adjudicado el activo, y lo ha registrado a su nombre

Se trata de una operación de compra venta normal, se firma en notaría con los mismos impuestos que cualquier otra operación.

La única diferencia radica en si el banco tiene posesión o no, es decir, si tiene llaves.

Si tiene llaves y se puede acceder podrás visitar, incluso hipotecar la vivienda.

Si no disponen de llaves lógicamente no podrás acceder y has de tomar precauciones e intentar averiguar el porqué no las tienen. Cabe la posibilidad de problemas con la situación posesoria, expedientes de vulnerabilidad, etc… de todos estos temas ya hemos hablado en profundidad en repetidas ocasiones.

En todo caso se trata de operaciones que se deberían de poder firmar de forma inmediata ya que el proceso judicial ha terminado.

Estos son los 4 grandes grupos de operaciones en activos de procedencia judicial.

Recuerda que has de exigir descuentos relevantes en cada uno de ellos, normalmente de mayor a menor ya que la complejidad es equivalente.

Si te interesan este tipo de inversiones y quieres rodearte de inversores afines con tus mismos intereses, puedes descubrir en este link todo lo que Subastracker te puede ofrecer, te veo dentro 🕵🏼

https://www.subastracker.com/servicios

Hasta el próximo Domingo.