Rastreando Subastas #10: 10 Consejos de financiación por un ex Director de Banco

“Sólo creo en mi nivel, y en el carbón de mi lápiz, corriendo por encima del papel”

Decía Residente en su tiraera contra JBalbin,

Es una frase que me gusta, la cual voy a plasmar hoy en 10 consejos que espero te resulten de provecho de cara a conseguir financiación en tus operaciones inmobiliarias.

No se trata de llevar la contraria, pero hoy he escuchado un podcast de una entrevista a un antiguo empleado de banca, analista de riesgos.

Decía algunas cosas correctas, pero otras no tanto, de ahí que vaya a lanzar estos consejos, por este motivo:

“Esto lo hago pa divertirme” (de nuevo Residente dixit)

1.- La importancia de tu interlocutor

Es muy importante saber con quién hablar en el banco, si tratas con un gestor has de saber que tu operación primero habrá de pasar el visto bueno del director de la sucursal (te convendría conocerlo)

Como normal general las sucursales tiene su comité de riesgos, compuesto por al menos 2 personas con cargos directivos (suele ser director + subdirector), a ese comité los gestores presentan las operaciones, y o bien se aprueban en atribuciones de oficina o se suben a comité superior.

Deberías de conocer cómo funcionan las atribuciones de tu director.

Los analistas NO aprueban operaciones, se limitan a revisar y comprobar que lo planteado por la sucursal es correcto, y por qué no decirlo, tocar los cojones para justificar su existencia. NO aprueban, proponen favorable o desfavorablemente a su comité correspondiente, se les puede hacer caso o no.

En muchos casos están alejadísimos del mercado y hacen preguntas absurdas sobre el cliente o piden tonterías de documentación adicional.

Un director de peso plantea operaciones para aprobar, no para discutirlas

Las que son para denegar ya se deniegan en oficina

Conoce cómo funcionan las sucursales con las que tratas, te beneficiará.

2.- El riesgo ilimitado NO existe

Cada director tendrá un límite máximo de riesgo global, que escalará a comité superior al superarlo, el cual a su vez tendrá otro límite.

Cuanto más subas de nivel más firmas necesitarás (director de oficina, jefe de zona, territorial, jefe de riesgos, director general…) Cada entidad con sus normas y sus jerarquías.

Además cono normal general a las entidades no les gusta tener el 100% de la CIRBE del cliente, suelen huir de la concentración.

Diversifica entre varios bancos.

Jamás des por hecho que tu crédito es ilimitado

3.- Nunca negocies en base a futuras revalorizaciones

Es que he comprado en 100k y en 5 años va a costar 300K

Ya, bueno, pues lo vemos dentro de 5 años.

Basar tu modelo de negocio en que los pisos que compras se van a revalorizar es un error.

Se pueden revalorizar o no dependiendo del ciclo en el que nos encontremos.

Obviamente si has comprado pisos en Málaga en 2015 pues en 2023 has acumulado una revalorización muy importante, pero eso no ha sido tu mérito, ha sido el mercado.

Mucho cuidado con suponer que el mercado siempre va a remar a tu favor.

¿Estamos seguros que si compramos hoy en 2023 la propiedad se revalorizará de forma sustancial el 2031?

Cuidado con esto

El dinero se hace comprando en el mercado actual, no esperando revalorizaciones

No hay forma más barata de comprar que comprar pisos en subasta

4.- La importancia del perfil

Para resumir, hay 2 perfiles: particular o profesional.

Particular es un empleado normal que hace inversiones como segunda actividad, etc.

Profesional es quien se dedica full time a la inversión, ya sea autónomo o sociedad.

Todo eso que te cuentan de que no superes el 35% de ratio de endeudamiento y demás historias son ciertas, para el particular, para quien vive de su nómina por cuenta ajena.

Si ese es tu caso tendrás que hacer encajes de bolillos para justificar tu capacidad de pago, mostrar extractos bancarios y demás pesadillas. Incluso te podrás encontrar con preguntas que te transmitirán de algún analista en plan por qué retiras 200 euros del cajero un sábado a las 3 de la mañana, o que tienes demasiado gasto en McDonalds.

Seamos serios.

Todas esas cosas menores son para particulares.

Un inversor profesional tiene otras preocupaciones y otras herramientas

Los inversores profesionales tienen sociedades patrimoniales con activos con las cuales avalan sus operaciones de inversión, de hecho ni firman avales personales, sino que avalan con los activos de la propia patrimonial.

Plantean operaciones con instrumentos avanzados de los que ya te hemos hablado, y aunque no en todas las entidades, en algunas están a tu disposición como particular.

Por ejemplo la Hipoteca de Máximo:

Si tu aspiración es vivir de las inversiones, piensa, planifica y plantea como un profesional.

Si quieres escalar correctamente también tienes a tus disposición un amplio post sobre el famoso BRRRR

5.- No le cuentes tu vida al banco, no le interesa

No lleves un dossier con informes demográficos y socieconómicos sobre población donde vas a invertir. Al banco se la suda

A ellos sólo les importa la tasación y el comité sancionador, para ver si pueden conceder o no la operación.

Planteamiento, garantía y capacidad de reembolso, eso es lo que importa.

Al banco no le cuentes nada que no le interese

6.- Olvida las hipotecas de rango 2

Jamás, repito, jamás, solicites una hipoteca rango 2 a un banco distinto del que ostenta la hipoteca de rango 1.

No te la concederán y no te van a tomar en serio.

En todo caso negocia la cancelación y formalización de una hipoteca nueva con rango 1 para la nueva entidad

Ningún banco quiere hipotecas de rango 2, no les gusta ser segundo plato

7.- La importancia de invertir como un profesional. La póliza de crédito

Los profesionales utilizan muchísimo la póliza de crédito, y combinada con una hipoteca de máximos (que ya hemos visto) es un instrumento brutal

Imagina tener un crédito siempre disponible para poder disponer de cash y poder comprar activos al contado.

Eso es una póliza de crédito, y si la garantizas con garantía real (activos con la hipoteca de máximo) tu capacidad puede incrementarse exponencialmente.

Estudia bien cómo funciona una póliza de crédito y las hipotecas de máximo

8.- La importancia de invertir como un profesional. La pignoración

Como ya hemos escrito en alguna ocasión, puedes ofrecer tus derechos de cobro como garantía de capacidad de reembolso para una operación

Pero que no te cuenten películas sobre pignoraciones:

💥 1 Millón de euros en tu banco 💸

9.- El apalancamiento es la herramienta definitiva en el inmobiliario, pero puede arruinarte

Si te sabes financiar correctamente podrás escalar tus inversiones de forma muy relevante, es la piedra angular del inmobiliario.

Pero mucho ojo con tomar malas decisiones a la hora de apalancarte

No confíes en las revalorizaciones y no te fijes sólo en la rentabilidad del alquiler

Muchas veces vemos pisos de bajo coste con una rentabilidad muy elevada por alquiler, y mucha gente se hipoteca al máximo para adquirir esos pisos, generando un cash flow mensual.

Pero qué pasas si esos pisos corrigen de valor, o dejan de tener demanda, ¿Y si te falla el alquiler?

La liquidez también es muy importante en este mercado, apalancarse sobre activos poco líquidos (difíciles de vender) no es buena idea.

Elige bien tus activos para apalancarte, sobre todo si tu estrategia es comprar para alquilar, evita situaciones tensas.

Si te apalancas sobre viviendas de elevado valor y alta liquidez tu tranquilidad será mayor.

Hipotecar un piso malo es como comprar un Fiat, es para toda la vida, porque nadie lo quiere

10.- No puedes vincularte con todos los bancos

No seas subastero, es imposible vincularte con todos los bancos, todos te pedirán lo mismo como particular. Que si la nómina, que si el plan de pensiones…. acabarás vistiendo santos desvistiendo a otros, contentando una entidad enfadando a otra.

Ese no es el camino.

Si vas como particular prepara bien tus armas, tienen que verte como un futuro inversor profesional, porque me traigas un plan de pensiones cutre no te voy a conceder una hipoteca mal planteada.

Las vinculaciones son para compradores de vivienda habitual

Espero que estos pequeños consejos te sean útiles de cara a conseguir tus financiaciones.

Una vez lancemos Subastracker.com, este tipo de cuestiones las abarcaremos dentro de consultas para los miembros, etc. Vinculado a subastas y financiación en general, mi conocimiento y experiencia también estará a disposición de la comunidad en tema financiero.

Cada vez más cerca, seguimos rastreando 🕵🏻‍♂️