Rastreando Subastas #19: Los alquileres en las subastas

Los alquileres son uno de los mayores miedos de los inversores en subastas.

Y no es para menos, pero sólo en ocasiones, hoy vamos a destripar los peligros y las oportunidades.

Para empezar vamos a trazar 🟥 líneas rojas 🟥, que no cruzaremos jamás.

En este momento seguro que ya sabes analizar una certificación de cargas, y conoces cómo funcionan las anotaciones en el registro de la propiedad, si no es así o quieres una segunda opinión, ya sabes que te puedo ayudar desde aquí:

https://www.subastracker.com/servicios

Vamos a trazar dichas líneas rojas:

1.- Contratos de alquiler inscritos en el registro de la propiedad previos a la carga ejecutada

Si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la propiedad y es ANTERIOR a la carga que se ejecuta —> olvida la subasta 🚫

No le des más vueltas. Los beneficios de inscribir un contrato de alquiler en el registro de la propiedad son ridículos para un propietario, seguramente ya lo han registrado precisamente para proteger el activo. Y la ley los ampara.

Cualquier contrato de alquiler registrado y anterior a la carga es intocable, y se ha de respetar lo que se ha acordado, ya sean los años que sean. Olvídalo, las subastas no terminan con esa que habías visto pero tiene ese dichoso contrato de alquiler en el registro previo a la carga. No es negociable, evita la subasta.

Y esta regla vale tanto para pisos, casas, locales, naves, cualquier activo inmobiliario.

2.- Contrato de “renta antigua” ⚠️

Hace décadas se firmaban contratos de alquiler que podían ser incluso a perpetuidad, hasta que el inquilino falleciese, y para más inri si tenían vencimiento el inquilino tenía derecho a prórrogas ilimitadas. Lógicamente las rentas de ese tipo de alquileres eran muy reducidas, y hoy siguen siéndolo.

La subasta no rescindirá ningún derecho de estos contratos, así que mucho cuidado con alquileres de renta antigua, ya que puede ser un problema irresoluble.

Si ves un contrato firmado entre los años 1964 y 1984 extrema las precauciones.

Ahora vamos con los casos más normales y habituales, empezamos por lo más sencillo:

Alquileres de locales, naves, oficinas, garajes no vinculados a viviendas, etc.

Resumen: La subasta judicial rescinde el contrato de alquiler

Una subasta es una venta judicial forzosa, y en el caso de estos activos dicha venta rescinde los contratos de alquiler vigentes

TIP: OJO 👀 El contrato de alquiler se rescinde si te interesa. Si es tu intención no tienes más que notificar de forma fehaciente al inquilino la resolución, pero quizás te interesa mantener a dicho inquilino.

De ser así estás en una inmejorable situación para negociar unos nuevos términos si los actuales no te satisfacen.

Así que como norma general, 0 miedos a los contratos de alquiler en este tipo de activos (salvo que nos encontremos con alguna de las dos líneas rojas mencionadas)

Y ahora vamos al lío, los alquileres de vivienda.

Para empezar distinguimos en dos tipos, y empezamos por los sencillos.

Contratos de alquiler de vivienda que se rigen por el código civil y NO por la LAU

De temporada, vacacional, etc, Este tipo de contratos se rescinden con la subasta

Contratos de alquiler de vivienda para residencia habitual según LAU

Lo que nos interesa siempre es saber la fecha en la que se firmó el contrato de alquiler inicial.

Hasta el día de hoy ha habido 3 leyes LAU relevantes, Las dos primeras de 1994 y 2013 no deberían de afectarnos demasiado, ya que dichos contratos estarían en todo caso en fase de prórrogas, y en el peor de los casos la subasta rescinde estos contratos al vencimiento de alguna prórroga. Incluso si está amparado en la LAU 2013, la subasta rescinde directamente el contrato de alquiler. Por lo tanto bastaría con revisar que los anteriores a 2013 no tengan clausulas extrañas como renovaciones a muchos años.

LAU 2019 (en vigor para los contratos firmados a partir de Marzo de 2019)

Llegamos a la LAU actual

La ley que regula cualquier contrato que se firme hoy en día.

Bien, precauciones:

🚨 La subasta no rescinde el contrato de alquiler en ningún caso 🚨

Se ha de respetar la duración máxima que estipula el contrato:

5 años si el arrendador es persona física

7 años si es persona jurídica

Así que mucho ojo con adjudicarse viviendas con contrato de alquiler recién firmado porque te puedes comer 5 o 7 años, sin nada que puedas alegar.

Bueno, hay una pequeña ventana de oportunidad, tal y como te comenté en la anterior newsletter, en el caso de necesitar esa propiedad para uso como vivienda habitual personal pasado el primer año de arrendamiento. Pero es la excepción.

Si te adjudicas una vivienda con un alquiler de este tipo, y deseas tomar posesión, sólo te quedará la vía de la negociación para que el inquilino se vaya de forma voluntaria antes del plazo legal que establece el contrato.

Contratos fraudulentos 🐛

Cuando existen discrepancias sobre si los habitantes de una vivienda lo están haciendo en base a título justo o no, el juzgado convoca una vista donde las partes exponen sus argumentos.

Aquí, salvo que estés personado, es probable que el juez comulgue con ruedas de molino y trague cualquier contrato que le echen.

Por eso nuestra obligación es estar bien pendientes de esa vista y defender nuestros argumentos si estimamos que el contrato puede ser amañado, te doy algunas pistas de contratos que pueden ser elaborados ex proceso para mantener la posesión del piso:

• Contratos entre familiares

• Compañeros de empresa (jefe, empleado, etc)

• Precios de alquiler irrisorios fuera de mercado

• Contratos de duración exagerada (tropecientos años en ocasiones)

• No hay acreditación de los pagos (ha de ser por cuenta bancaria)

• No se cambian de nombre los suministros

• No hay depositadas fianzas ni similar

Estos son sólo algunos de los motivos que nos pueden indicar que el contrato está amañado, si detectas esta situación defiende tus argumentos en la vista, al final decidirá el juez.

Mención especial a los contratos sociales para personas en especial vulnerabilidad

Situación habitual en la venta de “pisos de banco”

Mi más sincero consejo, huye.

No te metes en semejantes líos salvo que la posible rentabilidad a años vista te compense sobremanera, no hay horizonte temporal definido para que esta situación cambie.

No nos vamos a extender sobre este asunto, mi recomendación es que no entres en este tipo de operaciones.

Estrategias creativas para pisos alquilados 🧠

Y ahora vamos a ver una posible estrategia para pisos con alquiler de larga duración (LAU) y en la cual el inquilino no quiere abandonar el piso.

Imaginemos que te has adjudicado el piso en subasta

Has liquidado impuestos, notificado al inquilino tu adquisición y registrado el piso

El inquilino no ha ejercido su derecho de retracto, pero quiere permanecer en el piso hasta fin de contrato.

Imagina que quedan 3 años de contrato

Tú pasarás a cobrar la renta del alquiler, pero como buen subastero, a ti lo que te interesa es vender y seguir comprando activos. Y no podrás vender hasta dentro de 3 años

¿Qué podemos hacer?

Damos por hecho que el inquilino no se quiere ir, pero con tus buenas artes de negociación y tu natural amabilidad… ¿te permitiría acceder unos minutos a la vivienda para sacar unas fotos y hacer una medición? Quizás tengas que llevarles un pequeño regalo, pero te va a compensar. Estamos hablando de la visita de un tasador.

Y sí, estamos hablando de hipotecar el piso

Ya hemos hablado de la dificultad de hipotecar un piso alquilado, pero tienes varias opciones:

1.- Jugar con la idea de estar compinchado con el inquilino y que le diga al tasador que está de paso o unos días y que el piso está vacío… de esta forma emitirá el informe de tasación como piso sin alquiler vigente y evitarás problemas en el banco.

2.- Si eres un profesional ya conocerás opciones como la hipoteca de máximo:

https://subastracker.substack.com/p/rastreando-subastas-7-la-hipoteca

Con este operación podrías incluso conseguir el 100% de la tasación mediante una póliza de crédito amparada por la garantía del piso, las opciones son amplias.

Por lo tanto, estaríamos hipotecando el piso y “extrayendo” el valor de mercado del mismo antes de venderlo, vamos a verlo con un ejemplo:

Precio de adjudicación en subasta: 50.000

Piso alquilado en 400€/m con 3 años de contrato restantes

Precio de mercado 100.000€

Tasación 120.000€

Imaginemos que consigues una operación al 70% de tasación

Tendrías 84.000€ líquidos ya sea mediante préstamo o crédito, pero avalados por la garantía de tu piso

• Recuerda que tu inversión inicial fue de 50.000 + impuestos y gastos

Durante 3 años podrás disponer de los 84.000 euros para tus inversiones, y mientras estarás cobrando los 400€/m de alquiler.

Una vez el contrato de alquiler expira, vendes el piso por 100.000€ y cancelas la operación de los 84.000€

Este tipo de estrategias, así como las de tercer poseedor, es un ejemplo de posibles estrategias para aplicar en algunas de las subasta seleccionadas de Subastracker.

Durante la semana pasada hemos seguido cosechando éxitos, siendo lo más destacable de los últimos días:

Subasta en la capital del Turia

Subasta en zona comanche Okupa (sólo para valientes):

Estas dos subastas han sido la semana pasada

Esta semana terminan otras 10 subastas que tenemos en el punto de mira 🕵🏻‍♂️

Y hoy mismo acabamos de publicar 11 nuevos informes de subastas seleccionadas

Los puedes consultar uniéndote a nuestra comunidad aquí:

https://www.subastracker.com/informes

Y esto no es todo, te contaré un secreto (que ya casi es vox populi…)

Muchos fondos están desinvirtiendo y se quieren ir de España, esto se traduce en que nos están ofreciendo activos off market de forma prioritaria antes de llegar a mercado… en la comunidad ya se ha publicado alguna de estas operaciones

Y por último, y no menos importante, la semana que viene te hablaré de una operación en curso que te va a sorprender con el descuento brutal sobre precio de mercado, y lo mejor es que esa operativa la vamos a repetir y escalar.

Eso será el próximo Domingo.

Pero si no quieres esperar sólo a ver los resultados, y quieres ser partícipe de la comunidad y disfrutar de los servicios de Subastracker, lo puedes hacer desde aquí aquí:

https://www.subastracker.com/membresia

Hasta pronto 🕵🏻‍♂️