Rastreando Subastas #2: Las verdaderas oportunidades de Inversión Inmobiliaria...

Están en las subastas, sí, así es. Te lo voy a argumentar en base a mi experiencia y no en base a gráficas ni estadísticas ni nada de eso que se puede preparar a medida.

Lo primero que te voy a comentar es un poco fuerte, la vivienda no va a bajar. Ok, una vez pasado el shock, desarrollamos un poco:

La vivienda es un mercado cíclico (como todos en realidad), obviamente los precios fluctúan en mayor o menor medida, pero a lo que me refiero con que la vivienda no va a bajar es a que es poco probable el desplome de precios que mucha gente está esperando, es decir, que siguen esperando otro pinchazo de burbuja como el que tuvimos a partir de 2007.

Eso no va a pasar, principalmente porque el mercado inmobiliario de 2023 se parece entre poco y nada al de 2007. A modo de resumen en 2007 teníamos un exceso de oferta brutal, veníamos de una fase de liberalización de suelo desde la cual se construía hasta debajo de las palmeras, eso provocaba que algunas poblaciones de apenas 30.000 habitantes tuviesen proyectadas más de 3.000 viviendas sobre plano, este es un ejemplo real que me tocó vivir al estudiar el riesgo de una promoción inmobiliaria. En 2023 lo cierto es que tenemos una oferta estrecha en relación a la demanda, es decir todo lo contrario que el 2007, podríamos elaborar más sobre este asunto pero tampoco nos interesa demasiado ya que el verdadero argumento demoledor y diferenciador es el siguiente:

El crédito, la financiación.

Te voy a poner un ejemplo: En el año 2006 yo era un pipiolo que trabajaba de broker en una financiera hipotecaria, hay operaciones que nunca se olvidan, te cuento los detalles:

Se trataba de un matrimonio de empresarios ahogados en deudas tanto personales como empresariales, sumaban en garantía personal unos 60.000 euros en financiaciones, vivían en una casa de los padres de uno de ellos, no tenían ninguna propiedad a su nombre y ambos eran autónomos explotando el negocio familiar, ingresos razonables pero su situación financiera era de riesgo extremo.

Acudieron a nuestra financiera en busca de una solución para refinanciar sus préstamos personales, pero le propusimos una operación totalmente distinta: Comprar una vivienda, detallamos.

La vivienda en cuestión costaba unos 90.000 euros, en el centro de una ciudad de unos 100.000 habitantes, piso muy amplio, exterior, 1º sin ascensor.

Le conseguimos un préstamo hipotecario con la garantía de esa vivienda, ¿te imaginas de qué importe?

De 180.000 euros, sí, sí, lo que has leído 180.000 euros de curso legal.

¿Cómo era esto posible? Por 2 factores:

1.- Hasta el hostiazo de Lehman Brothers lo habitual era financiar en atribuciones hasta el 80% del valor de tasación, a partir de esa famosa crisis la práctica totalidad de las entidades financieras empezaron a financiar sobre el valor de tasación o valor de escritura, el menor de ellos. Ese pequeño detalle adicional cambia totalmente las reglas del juego.

2.- El piso había sido tasado en 240.000 euros, tenía unos 120m2 útiles, te preguntarás el porqué estaba tasado en 240.000 y se vendía por 90.000, pues te diré que estaba vacío, en perfecto estado de revista y sin okupas ni nada parecido, sólo tenía un pequeño “pero”…. era un 1º y el local de bajo / sótano era la principal discoteca de moda de la ciudad, con lo que el fin de semana digamos que era prácticamente imposible hacer vida humana en esa vivienda.

Volvamos a la historia de nuestra pareja de empresarios, realmente a ellos les importaba más bien poco la vivienda, lo que les importaba es que con esta operación refinanciaban todos sus préstamos personales, pasaban de estar pagando unos 2.000 euros al mes de créditos a unos 750 euros en hipoteca a 30 años por aquel entonces y además tenían a su disposición una vivienda que de alguna forma podrían rentabilizar vía alquiler etc, o plantarle fuego, a ellos les daba igual, lo que querían era un reset para su negocio ya que su límite de crédito empresarial y personal estaba agotado. Con esta operación comenzaron de nuevo, unificaron todas sus deudas más felices que perdices y a nosotros además nos pagaron una muy generosa factura de honorarios, incluso les quedó algo de liquidez para darse un caprichito.

Esta era la realidad del mercado inmobiliario en aquel entonces. Precio + gastos + muebles + bmw + viaje a las Bahamas, todo en la hipoteca, estaba al orden del día. Burbuja no… lo siguiente, y nos estalló en la cara, lógicamente. Pasamos a una situación de contracción de crédito y falta de liquidez histórica, años difíciles en banca para un director recién nombrado como fui yo por aquella época.

A modo anecdótico, te podría contar que la primera operación que firmé como director de banco en 2009 fue la subsanación de un préstamo hipotecario al promotor, se había concedido una carencia de capital adicional para evitar el pufo, y en esa reliquidación descubrimos que el préstamo original se había firmado mal, es decir contenía un error en la formulación de la carencia y exigía una subsanación en notaría compareciendo el banco (es decir, yo en ese caso) y el promotor cabreado (obviamente). Eso no es todo, los apoderados de banco todos tenemos una facultades de firma por importe, y en este caso hablábamos de una operación de 7 dígitos, yo sabía que necesitaba a mi superior directo para comparecer a la firma en esa notaría, pero descubrí que en el préstamo original no había sido así, es decir, mi predecesor pasó ese pequeño detalle por alto, y el Notario, increíblemente también… bueno, increíblemente o no ya que por aquel entonces la vorágine de firmas era bestial, firmábamos casi en los pasillos sin leer nada, la confianza, etc… ese “despiste” de haber saltado a la luz hubiese provocado la nulidad del préstamo promotor, y teniendo en cuenta que esa operación estaba abocada a terminar en mora, la resolución de ese caso habría sido cuando menos curiosa… yo hice lo que haría cualquier buen compañero (creo), callarme la boca y arreglar el marrón.

El tema es por qué te cuento esta historia que conmovería al mismísimo Spielberg, porque lo que intento es hacer una radiografía muy básica de cómo entramos en la crisis de 2007 (oferta saturada y barra libre en crédito), a cómo entramos en la “crisis” de 2023 (oferta realmente escasa y crédito en familias mucho más controlado)

Evidentemente que habrá zonas donde la vivienda tenga correcciones, y habrá muchos “inversores” ultra apalancados que sufrirán la subida de tipos, pero la tónica principal del mercado inmobiliario sigue siendo la misma. También es momento de ser muy cauteloso de cómo y dónde se invierte, conozco zonas donde los precios de inmuebles ya no es que no hayan recuperado precios de 2008, es que siguen un 50% por debajo o más, o casos incluso peores, pero vamos a dejar de lado las urbanizaciones en ciénagas y cosas similares.

¿Sabes lo que no se va a detener? Efectivamente, las subastas, y por suerte o por desgracia la perspectiva a unos meses/años vista es que incluso se incrementen, especialmente las derivadas de personas jurídicas con un endeudamiento desmadrado sobre todo debido al famoso bichito covid.

Te contaré un secreto, cuando llegó el covid y el estado de alarma, en los bancos realmente nos acojonamos, a nosotros sí que nos saltaron las alarmas. Que nuestros clientes tuviesen que cerrar y parar de facturar iba a significar que no podrían pagar los créditos, lo que conllevaría incremento de morosidad, etc.

La morosidad es el cáncer de las entidades financieras, su mayor enemigo,

Para prevenir esto se tomaron decisiones drásticas, a los directores de oficina nos habilitaron unas atribuciones raramente vistas con anterioridad, en mi caso particular fueron 500.000 euros solamente con mi firma, eso significa que solamente con mi autorización podía conceder hasta 500.000 euros de ICO COVID a las empresas en apuros que “necesitasen” esa financiación para que no se deteriorase ese negocio.

Créeme que hicimos lo que pudimos, teníamos muchos clientes (muchos de ellos ya considerados amigos) e intentamos ayudar a todo el mundo.

La parte negativa de esta financiación es que pasados los correspondientes meses de carencia hay que devolver los préstamos, no dejaban de ser financiaciones, algunos no podrán y se empiezan a ver los resultados.

Basta una búsqueda random en Google: concursos de acreedores

Los concursos de acreedores de autónomos crecen un 647%

Las quiebras empresariales se disparan en España

Si a la ya difícil situación de las empresas que derivarán en concurso, le sumamos la escalada de tipos del euribor encareciendo el crédito… pues no pinta a mar en calma.

Y no nos engañemos, no me gusta jugar a la bola de cristal, pero la inflación en Alemania sigue por encima del 6%… quizás estar ya pensado en tipos bajos por parte del BCE sea un poco aventurado.

Sea como sea, y recapitulando, tenemos que entender que en idealista o fotocasa no vamos a encontrar esas oportunidades inmobiliarias que todos buscamos, hoy posteaba que si haces lo mismo que todos no esperes resultados distintos:

https://x.com/subastracker/status/1703474516423303371?s=20

Las verdaderas oportunidades están y estarán en las subastas, vamos a ir a por las rentabilidades más altas del mercado inmobiliario.

Y desde aquí te vamos a dar las armas y las herramientas para esa batalla.

Sólo estamos calentando motores.

Nos vemos pronto !!!