Rastreando Subastas #4: La subasta ha quedado desierta, ¿y ahora qué? ¿hay opciones?

Para empezar:

Aproximadamente el 50% de las subastas públicas inmobiliarias quedan desiertas, así es la realidad.

¿Pero por qué pasa esto? ¿Es un churro el activo? ¿Nadie se ha enterado de la subasta?

Bueno, puede haber motivos diversos, pero en la mayor parte de los casos es por lo siguiente:

• Activos con un tipo de subasta elevado fijado hace años en escritura, y un valor de mercado muy por debajo, un clásico habitual en zonas donde ha habido una corrección de precios muy fuerte

Te pongo un ejemplo real que he vivido en primera persona:

• Tipo de subasta 165.000€ y con deuda pendiente 103.000€.

El precio de ese activo (para nosotros como inversores y según nuestra estrategia en Subastracker) son unos 50.000 euros. Cualquier inversor más o menos experimentado ni siquiera pujaría en esa subasta debido a que el importe de la deuda es muy superior al valor de mercado.

Por lo tanto en esa subasta se podían dar dos opciones:

1.- Que cualquier tierno licitante pujase cantidad inferior a la deuda, con seguridad el procurador del banco (o fondo) subirá la puja hasta defender su deuda ya que pujar la sale “gratis” hasta la deuda, y acabará siendo el mayor postor y cobrará su total satisfacción.

2.- Y lo que, como era de esperar, finalmente pasó: No hay ninguna puja…. bienvenidos a la subasta desierta. En este caso lo normal es que el ejecutante solicite la adjudicación y…. atención…. de forma habitual autorización para ceder el remate. Esto lo veremos en profundidad en otra ocasión, pero a modo de resumen nos indica que el banco/fondo está dispuesto a ceder la adjudicación a un tercero. En subastas judiciales esto solamente lo puede hacer el ejecutante si resulta adjudicatario, no cualquier otro máximo postor.

¿Y qué debemos de saber?

Varias cosas, te cuento:

1.- Si el ejecutante es un fondo probablemente haya comprado la deuda tiempo atrás con un descuento muy importante sobre el principal, recuerda nuestro ejemplo de 103.000 euros de saldo pendiente, pues fácilmente puede hacer pagado deel 10% al 20% de ese importe mediante una compra global de muchos expediente NPL. Por lo tanto el ejecutante tiene el negocio casi garantizado al ceder el remate.

2.- De cara a nuestra negociación, deberíamos de saber previamente en qué cantidad se lo puede adjudicar para así inmediatamente después de la finalización de la subasta escribir al procurador o abogado del ejecutante manifestando que estamos interesados en que nos cedan el remate. En ocasiones no tendremos suerte porque el “bacalao” está repartido de antemano y cosas similares (clientes recurrentes del fondo etc…) pero se pueden conseguir buenas operaciones por esta vía, por otro lado si tienes un contacto directo con el banco etc, pues mucho mejor.

Pero vamos al lío, ¿en qué importe se puede adjudicar los activos el ejecutante en una subasta desierta?

Pues esto, como no podía ser de otra forma, está recogido de nuevo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, alias “LEC” para los amigos., y va así:

• Cualquier tipo de activo inmobiliario y viviendas NO habituales:

1- si deuda > 50% —> adjudicado al 50% del tipo

2- si deuda < 50% —> adjudicado por la deuda

• Viviendas habituales:

1 - si deuda > 70% —> adjudicado al 70% del tipo

2- si deuda < 70% —> adjudicado al 60% del tipo

Es importante conocer estos tipos ya que podemos intuir a qué precio se adjudica el activo el acreedor, y esa información nos puede servir para negociar nuestra oferta… y especial atención a la deuda remanente (algunos le llaman cola hipotecaria), es decir, esa deuda que seguirá viva tras la adjudicación. Hay opiniones para todos los gustos sobre si es “legal” o no que esa deuda siga viva, pero el hecho es que es un arma de negociación que en muchos casos se puede emplear para nuestro beneficio, lo veremos en su momento.

Y también mucho OJO porque el precio de adjudicación (no el del remate) también es determinante para nuestros impuestos, sí, sí…. como te lo cuento… si nos ceden el remate hemos de tener en cuenta ese precio de adjudicación para la liquidación de impuestos, pero eso como decía lo veremos en detalle en las cesiones de remate.

En nuestro ejemplo:

• si fuese una vivienda NO habitual:

El ejecutante se la adjudica al 50% del tipo, es decir, 82.500 euros…. la deuda son 103.000 euros, por lo que el deudor seguirá debiendo 20.500 euros a pesar de perder el activo.

• si fuese vivienda habitual:

Adjudicada al 60%, 99.000 euros por lo que el deudor seguirá debiendo unos 4.000 euritos. Fíjate que va al 60% porque el 70% (115.500 euros) sería superior a la deuda (103.000 euros), y de no ser por la norma del 60% en este pintoresco caso el ejecutante tendría que entregarle dinero al deudor… a pesar de que el activo tiene un valor de mercado actual muy inferior. Por suerte para el deudor se libra con el 60%

El ejecutante tiene 20 días para solicitar al juzgado la adjudicación y la cesión del remate, hecho esto, lo normal es que esos 20 días se transformen por arte de magia en meses hasta la adjudicación o fecha de cesión de remate, pero eso ya es algo habitual en nuestros juzgados.

Una subasta desierta no es una oportunidad perdida, ya que nos abre nuevos caminos para intentar adquirir un activo que por las características de la deuda original está destinado a que se lo adjudique el acreedor.

La hoja de ruta suele ser así:

1.- La operación empezó como un NPL (préstamo fallido) el cual adquiere un fondo o similar

2.- El nuevo ejecutante continúa con el procedimiento o intenta revender el NLP ya con su margen de beneficio (operación delicada para el comprador). Como curiosidad, comentar que habitualmente desconoceremos el importe por el cuál el fondo adquirió el NPL aunque se dan casos curiosos donde el registrador nos ofrece esa información en la extensa de la certificación de cargas.

3.- Si no se comercializa el NPL llegamos a la subasta

4.- Se puede dar el caso de la subasta desierta, tal y como comentamos en esta newsletter

5.- Tras la subasta aparece la posibilidad de la cesión de remate

6.- Si no se encuentra adjudicatario para el remate pasamos a REO (digamos que el activo ya es propiedad del fondo pero usualmente no ha llevado a término toda la tramitación)

7.- Si ni así se comercializa, pues seguramente estará destinado a terminar en las webs de los bancos, dónde nos venden esas maravillosas “ofertas” y “gangas” que nadie ha querido adquirir en ninguno de los pasos anteriores. Así que ojo con esas ofertas, y sobre todo ojo con los precios que nos piden (a veces es de chiste, se creen que los inversores somos tontos… bueno, habrá de todo, por eso lo hacen)

Por último advertir que últimamente, y cada vez más, se ven auténticas aberraciones en las ventas de “pisos de bancos”, pisos con alquileres sociales a inquilinos y cosas similares… mucho ojo porque nos podemos meter en camisas de once varas en ese tipo de “gangas” que nos ofrecen los bancos y los servicers.

Y te lo dice un ex banquero, director de oficina durante más de 12 años

En su momento tendremos sección para analizar este tipo de operaciones.

Pero como siempre digo, todavía estamos calentando motores, esto no ha ni empezado.

Seguimos rastreando, hasta pronto.