Te voy a explicar cómo se ven las operaciones de financiación desde la posición del banco.

Como es posible que ya sepas, he sido Director de banco más de 12 años, en los cuales he financiado cientos de operaciones, de todo tipo.

Hoy vamos a hablar de las que nos interesan, las de financiación de activos inmobiliarios, y en concreto vamos a destripar el famosos método BRRRR del que tanto se habla por las redes sociales, y no menos barbaridades se dicen.

Qué diablos es eso del BRRRR

Pues como ya imaginas no es el famoso sonido de Anuel AA, sino que son las siglas en inglés de las siguientes palabras

BUY

REHAB

RENT

REFINANCE

REPEAT

Es decir: Compra, Reforma, Alquila, Refinancia y Repite

Bien, empezamos con los problemas, el orden de los factores en este caso sí altera el producto. Y este esquema tan válido en USA, en España no va a funcionar, en breve lo veremos.

Pero antes vamos a dejar claro un concepto vital

El dinero se gana comprando

No sé si el tamaño ha sido suficiente para resaltar la frase, si tuviese efectos fluorescentes y parpadease también se lo añadiría.

Por qué digo esto, porque como compres mal un activo por muchas vueltas que des, la operación será mala. El precio de compra es determinante para todo lo que venga después, si has comprado caro hagas lo que hagas no será una buena operación.

Por lo tanto vamos a dar por hecho que estás comprando con un descuento muy relevante en relación al precio de mercado, especialmente si estás comprando en subasta.

El BRRRR tradicional parte de una premisa:

• la primera compra la vas a hacer en efectivo

• es decir, necesitas dinero para arrancar, sí, así es este método

Vamos a suponer que tienes 100.000 euros para invertir:

1.- BUY - (comprar el activo)

Como seguro que en el futuro estarás suscrito a Subastracker, habrás comprado un buen activo en subasta con un descuento en precio muy relevante. Nos lo vamos a inventar y suponemos que has comprado en 70.000 euros un piso que tiene un valor de mercado de 100.000. Un 30% no es nada descabellado para las operaciones que buscaremos. Tomemos ese ejemplo

2.- REHAB - (rehabilitar)

Aportar valor es fundamental en este punto, no se trata de ponerlo bonito para las fotos, se trata de haber comprado a un precio de derribo y hacer una reforma que realmente sirva para subir el precio de tasación. Si la reforma es solamente estética NO LA HAGAS, eso no va a subir sensiblemente el valor de tasación.

Hablamos de baños, cocina, etc. Tiene que ser obra que deje el piso en perfecto estado de revista pero controlando los gastos, prescinde de todo lo superfluo, y si no necesita mucha obra porque has hecho una súper compra, mejor que mejor.

Imaginemos que con gastos, más reforma etc. te vas a los 100.000 euros

Nos hemos gastado nuestro presupuesto

Fin de nuestra vida como inversores

No, tranquilos, ahora es cuando empieza lo bueno.

3.- ¿RENT? - ¿alquilo el piso?

QUIETO, PARA UN MOMENTO Y LEE DETENIDAMENTE

Esto es muy importante

Y es el mayor error de mucha gente que explica el BRRRR (probablemente sin haberlo hecho nunca)

El banco no te va a dar hipoteca sobre un piso alquilado

Hace poco publicamos un post acerca de esto:

Como siempre hay excepciones, pero vamos a contextualizar:

• hablamos de un inversor persona física

• operativa sobre un piso u otro activo (1 unidad)

En definitiva cualquier persona individual que invierte un dinero y pretende aplicar este método.

Matizo esto porque no es lo mismo esta situación que por ejemplo la de sociedades de inversión, sociedades dedicadas al alquiler de viviendas, etc. Es decir, en ese caso estaríamos ante financiación empresarial, la presentación y el planteamiento ante el banco serían muy distintos.

En nuestro caso hablamos de un inversor persona física.

Bien, pues nos enfrentamos a un posible inconveniente y a una posible limitación.

Primero déjame contarte un secreto:

Los directores de banco (la mayoría) tenemos unas atribuciones determinadas.

Esto significa que podemos analizar y aprobar operaciones hasta un determinado importe individual y de riesgo global por cliente

Intenta llegar al director o subdirector, a la persona que toma decisiones.

En mi caso eran 250.000 euros, por operación y como máximo acumulado. Es decir, podría conceder una hipoteca a un cliente persona física hasta 250.000 euros, a partir de ahí todo “iría a riesgos”

Hay bancos en los que los directores ya no pintan nada porque no tienen atribuciones (podrían poner un muñeco con una luz verde y una roja), no te convienen ese tipo de bancos.

Una de tus misiones principales es encontrar contactos dentro de la banca que te expliquen estas cosas con claridad (hola!)

Otro punto importante es la ausencia de condicionantes, y aquí nos vamos a parar.

¿Qué pasa cuando vamos a tasar un piso que está alquilado?

El tasador preguntará el estado ocupacional y con seguridad solicitará el contrato de arrendamiento y los últimos recibos de alquiler.

Aquí mucha gente te dirá que el problema es que van a tasar por rentas en vez de tasar por comparación y entonces el valor de tasación será menor, bien, es probable, pero ese es el menor de los problemas.

El problema principal es que la existencia de un alquiler previo a la constitución de dicha hipoteca genera una carga preferente, dicho de otro modo:

Si la hipoteca deja de pagarse, no hay manera de echar al inquilino del piso mientras el contrato de alquiler esté vigente, y desde la LAU 2019 son 5 años para persona física (7 si es sociedad)

Por lo tanto el banco tiene un préstamo que si se deja de pagar no va a poder recuperar la posesión del activo durante unos cuantos años.

Seguro que tú eres el mejor cliente del mundo y crees que no vas a dejar de pagar, quizás tu director del banco también lo cree…. el problema es que cuando llegue la tasación por rentas informando de que el piso está alquilado, probablemente tu director ya no tenga atribuciones para aprobar esa operación y tenga que “ir a riesgos”, a comité superior o a lo que sea… es decir, sinónimo de problemas, alta probabilidad de denegación.

Este es el motivo por el que mucha gente oculta el alquiler al banco, es decir, cuando va el tasador al piso se inventan películas de que está vacío y ese es un amigo que viene a pasar unos días y cosas así…. bien, no soy nadie para juzgar esa actuación, pero el hecho de sostener un negocio en mentiras no parece un buen plan a largo plazo, si lo que buscamos es escalar.

¿Y entonces qué hacemos?

Sé, sincero.

Vete a ver a tu director de confianza y dile:

Mira, he comprado por 70.000, he hecho una reforma del copón y quiero hipotecar el piso para seguir comprando.

Quiero que me tases el piso con su nuevo valor y me des el mayor porcentaje de financiación posible, después lo pondremos en alquiler y las cuotas se pagarán solas.

¿Qué porcentaje me puedes dar?

Esta podría haber sido una conversación seria, profesional.

Y además nos guardamos dos armas (que luego veremos)

Te voy a revelar otro secreto:

Tú puedes tener las viviendas habituales que estimes oportuno, es decir, el planteamiento puede ser que esa nueva vivienda va a ser tu vivienda habitual, no hay problema.

Explícaselo a tu director, no tengas miedo, dile que quieres el 80% y después ya si eso te arreglarás tu con hacienda o lo que sea, él si quiere puede darte ese 80% (de nuevo habrá excepciones, yo hablo en base a mi experiencia)

También puede que te diga que no puede hacer la operación al 80% pero sí al 70%, o en el peor de los casos al 60%, aquí ya será muy importante el valor de tasación.

Ojo, nosotros vamos a tasar el piso vacío y reluciente recién reformado, sin alquileres ocultos, vacío.

Y nos lo van a tasar por método de comparación, es decir, por testigos. Por lo que la tasación debería de ser sustancialmente superior al valor inicial si hemos hecho bien la reforma.

En nuestro ejemplo compramos por 70.000 y con 30.000 de reforma más gastos nos fuimos a los 100.000 euros, vamos a suponer que al menos esos 30.000 euros que nos hemos pulido los recuperaremos con creces en el nuevo valor de tasación, es decir:

Lo que valía 100.000 ahora nos lo tasan por 140.000

Ok, supongamos que nuestro director de confianza nos ha dicho que el 70% lo puede aprobar él en atribuciones de oficina:

Bueno vamos a hacer un poco de trampa, la tasación mágicamente ha sido de: 142.857,13 euros

Curiosamente el 70% de ese valor son los 100.000 euros que hemos invertido.

Vale, vamos a recuperar el 100% del dinero invertido, ahora, ¿cómo convencemos a nuestro director de que ese capital se va a devolver religiosamente?

Supongamos que pedimos los 100.000 euros a 25 años a un tipo del 3%:

La cuota sería de unos 475 euros

Nuestro piso digamos que se alquila por unos 675 euros al mes.

En esta situación estaríamos pagando gastos y generando un pequeño cash flow

Este ejemplo es bastante ajustado, con un cash flow justito, podríamos poner mil ejemplos más ajustados o más holgados pero lo importante es la operativa.

Hemos invertido 100.000 euros, financiamos los 100.000 sin trampa ni cartón y estamos generando algo de cash flow.

¿Hay dudas por parte de tu director?

Momento de sacar las armas secretas (recuerda que teníamos 2 ases en la manga):

1.- Explícale que vas a hacer un seguro de impago de alquiler, que en caso de que el inquilino no pague, dicho seguro cubrirá las cuotas… es probable incluso que ese mismo seguro te lo ofrezcan desde el banco. Lo cual facilitará la concesión ya que el banco también gana lo suyo comercializando ese tipo de seguros.

2.- Arma potentísima y que apenas nadie conoce: Puedes ofrecer la pignoración de las rentas futuras de alquiler. Sí, como te lo cuento, puedes pignorar rentas presentes o rentas futuras, que en este caso es lo que nos interesa. en realidad puedes ofrecer dos garantías, de menor a mayor solidez:

Orden de domiciliación irrevocable: Esto sería una cláusula a incluir en la hipoteca en la cual mientras dicho préstamo esté vigente te comprometes a domiciliar el pago del alquiler en una cuenta abierta en el banco. No es una pignoración como tal pero es una garantía adicional reclamable, ya que el banco podría compensar cuentas pendientes a golpe de click.

Pignoración de las rentas de alquiler: Esto sí sería una pignoración pura. Cada entidad puede tener su método pero como norma general tendrás una cuenta única y exclusiva para domiciliar el cobro de las rentas de alquiler, desde esa cuenta se pagará la cuota del préstamo y cada mes se irá liberando el remanente para que puedas disponer del cash flow. Esta garantía es muy sólida ya que lo que estás haciendo realmente es traspasar el derecho de cobro del alquiler a favor del banco hasta que satisfaga cada cuota mensual. Es decir, que a las malas el banco podría notificar a tu inquilino y decirle: “a partir de ahora el pago del alquiler a esta cuenta” en base a escritura bla bla bla…. y tu inquilino le pagaría primero al banco.

Un detalle no menor es que quizás tu director te haga otra pregunta más:

¿Destino de los fondos de la operación?

Es normal.

Los bancos necesitan conocer garantías, capacidad de reembolso y destino de la operación.

No le digas que es para irte a a las Bermudas con el dinero porque probablemente no le satisfaga tu respuesta.

Di la verdad, que estás invirtiendo desde un punto de vista profesional, y que el dinero es para la compra de otro inmueble.

Como mucho te pedirá un contrato de arras que quizás puedas solucionar con un borrador, etc. En el peor de los casos te condicionarán a intermediar en el pago del nuevo piso o similar, procura que sea algo siempre razonable.

Una vez ya hemos firmado la operación de hipoteca, alquilamos el piso con normalidad, y sin el problema de las cargas preferentes.

Ten en cuenta que el banco te va a financiar un piso en propiedad libre de cargas, ya sea para tu vivienda habitual, segunda residencia, o destinos varios… pero en definitiva un pisazo reluciente libre de cargas, eres un gran cliente, ten esto presente.

Puede que al director de tu banco “no le interese” saber que tu idea es alquilarlo después, o al menos no le interese saberlo hasta después de firmar la operación sin ningún condicionante. Tu deber es entenderte con él para saber qué cartas hay que jugar y qué garantías aportas.

Hay escrituras de hipoteca draconianas (muchas). Incluso algunas dicen que para alquilar la vivienda necesitarás el permiso de la entidad, y que si la alquilas a bajo coste te pueden hasta rescindir el préstamo por minoración del valor de la garantía.

Quizás hasta tienes esa cláusula en la vivienda donde resides y ni lo sabes.

La realidad es que una vez la vivienda está financiada es imposible controlar lo que el prestatario hace con ella, mientras pague todo va bien, eso los bancos lo saben y lo manejan correctamente.

No es lo mismo lo que saben o quieren saber antes de firmar, que lo que pase después de firmar.

Creo que estoy siendo lo suficientemente claro

Recapitulamos:

Hemos comprado por 70.000

Hemos reformado hasta 100.000

Hemos hecho la financiación (REFINANCE) y el alquiler (RENT), bien hechos, sin mentiras, y por ese orden

Nuestra cuota la paga el inquilino y nos genera algo de cash flow.

Tenemos de nuevo los 100.000 euros

¿Qué nos falta?

Obvio

5.- REPEAT

Sólo nos queda la “sencilla” misión de encontrar otra buenísima operación para poder comprar con un descuento relevante respecto a precio de mercado.

En definitiva, el sistema BRRRR bien estructurado es viable y muy aplicable especialmente a la compra de activos en subasta.

Es necesario empezar con cash, ya sabemos que en subasta no podemos comprar inicialmente con hipoteca, y una vez saneado el activo sí podemos optar a financiarlo para recuperar el máximo de capital posible.

Lógicamente también habría que valorar tu situación financiera global, tu patrimonio, etc.

Concluyendo…

Lo que me interesaba era darte una idea de cómo exponer este planteamiento con profesionalidad a tu banco, y de una forma que sea sostenible en el tiempo, no en base a operaciones a ver si cuelan.

Siguiendo estos pasos tendrás desde luego mayores probabilidades de éxito en tus negociaciones, pero también dependerá de la persona que tengas enfrente.

Si lo haces bien puedes tener un gran recorrido financiero y generar un relevante patrimonio.

Yo he querido darte las bases y recomendaciones basadas en mi experiencia, concediendo, formalizando y asesorando muchas operaciones durante los últimos años.

Espero que te ayude a alcanzar tus objetivos.

Esto es todo por hoy, y ya sabes, hasta nueva actualización de Subastracker, seguimos rastreando 🕵🏻‍♂️