Rastreando Subastas 5#: La cesión de remate

Hoy toca hablar de la cesión de remate.

Ese concepto del que se leen muchas cosas (algunas barbaridades) y en apenas ningún sitio encontrarás información veraz.

Desde luego se pueden comprar verdaderas oportunidades en cesiones de remate, pero por desgracia también hay algunos actores e intermediarios que por educación y elegancia voy a describir solamente como “poco profesionales”

Entiéndeme, quedaba mal llamarles piratas 🏴‍☠️

Bueno, al lío, lo primero:

¿Qué es una cesión de remate?

La cesión de remate es la posibilidad que tiene únicamente el ejecutante de ceder el activo a un tercero antes de adjudicárselo.

Nos ubicamos justamente tras el final de la subasta, la cual ha quedado desierta, o el ejecutante ha sido el máximo postor, más info sobre la subasta desierta en nuestra newsletter episodio 4:

La subasta ha quedado desierta, ¿y ahora qué? ¿hay opciones?

Si has leído la anterior newsletter, en este momento puedes estimar a qué precio tiene derecho el ejecutante de adjudicarse el activo, aunque su intención sea cederlo.

Quiero ofertar por una cesión de remate.

Bien, intrépido amigo, te esperabas que esto iba a ser un camino de rosas, ¿verdad?

Pues no, empieza el show:

Lo más probable es que el activo que a ti te interesa ni siquiera esté ya en el balance del banco, me explico: seguramente lo hayan vendido a un fondo o similar.

Y por su parte dicho fondo contrata a los servicers para que comercialicen el producto, los cuales a su vez colaboran con agentes inmobiliarios, despachos de abogados y demás fauna.

Créeme, por experiencia, cuantos más intermediarios actúen, peor.

La situación ideal sería, una vez terminada la subasta, hablar con el procurador del banco y si el activo no se ha transferido, negociar con ellos directamente. Pero eso por desgracia cada vez es más excepcional.

Lo habitual suele ser que el banco haya cedido el NPL en su día al fondo X representando en España por la sociedad Y…. sí, justo lo que estabas pensando, estos son los famosos fondos llamados buitre 🦅 (creo que esto es un águila)

Bueno, les contactamos, y cuando al final damos con alguien con quien negociar, les decimos que nos interesa la cesión de remate.

Bien, un momento, en muchos casos dichas cesiones de remate ya están comercializadas de antemano, ya que como vimos no es complicado prever qué subastas van a terminar en manos del ejecutante, pero supongamos que hemos dado con la tecla y nos toca negociar.

Lo primero que has de saber es que esta gente se cree que los inversores somos tontos.

Como lo oyes, es lo que vas a pensar cuando veas los precios que te pueden pedir en algunas ocasiones.

Veamos un ejemplo:

• Supongamos una subasta de una vivienda NO habitual con tipo de subasta 200.000 euros y deuda 150.000, pero en la que el valor de mercado actual es de digamos 100.000. Dicha subasta queda desierta…

Si eres un fiel lector en este momento ya sabrás a qué precio el fondo se puede adjudicar el bien, correcto: 100.000 euros, el 50% del tipo al no ser vivienda habitual.

Ahora, como sospechamos que el fondo ha comprado ese NLP por un 20% de la deuda (insisto, suponemos) y ese 20% serían unos 30.000 euros, pues pensamos:

• Aquí podemos hacer negocio ya que han pagado 30.000 (o menos) y el valor de mercado son 100.000, voy a lanzar una oferta

Bien, no te enfades con ellos, es normal que inicialmente te pidan 150.000 euros… la deuda.

No sé, habrá gente que pique, o les habrá funcionado en alguna ocasión, o les saldrá a cuenta intentarlo, el asunto es que es habitual.

Dicho esto tú lanzas tu oferta sabiendo que:

1.- Estamos comprando una vivienda en subasta (sí, sí, en subasta porque el procedimiento judicial no ha terminado)

2.- Nos enfrentamos a las mismas complicaciones que en una subasta judicial

3.- Invertimos para ganar dinero, para comprar a mercado nos vamos a idealista

Y mucho cuidado con la parte de los impuestos, porque vamos a pagar el ITP por el precio de adjudicación del activo, NO por el precio de la cesión de remate.

Esto es algo que casi nadie comenta (o conoce) y es muy relevante en según qué comunidades autónomas.

En nuestro ejemplo, imagina un IPT del 10%, sobre un precio de adjudicación de 100.000 euros, pues 10.000 euritos para hacienda….

Si por ejemplo has ofertado 50.000, los 10.000 son un maldito 20% a mayores, nada despreciable.

Así que mucho cuidado con los impuestos en las cesiones de remate.

Hay otro supuesto aún peor si la cesión es superior al precio de adjudicación, en ese caso incluso habría una sobre prima que devengaría IVA, pero esa situación es tan poco probable que yo la verdad no la he visto nunca, así que la omitimos.

Me han aceptado la oferta por la cesión de remate

Estamos de enhorabuena, tras la negociación, tenemos un principio de acuerdo.

Es probable que te pidan una señal, que puede ser un 5% del precio o similar, y pasado este trámite comienza la pesadilla del PBC, la Prevención de Blanqueo de Capitales…

Ay, amigo, esto no es como el juzgado, que cuando te aprueban el remate te dan los 40 día para pagar, haces la transferencia y aquí paz y después gloria.

No, ya estamos ante un nuevo escenario en el que entra un actor sujeto a estrictas normas de prevención de blanqueo, por lo que prepárate para que te soliciten justificación del origen del dinero, suele ser un proceso extenuante, tómatelo con paciencia….

Ok, supongamos que también hemos pasado este trámite.

¿Cuándo pagamos?

Las aguas se empiezan a poner turbias.

Lo normal sería pagar cuando el juzgado nos cite en comparecencia para la cesión de remate.

Paremos un segundo para recapitular.

Terminada la subasta el ejecutante dentro de los primeros 20 días le notifica al juzgado su intención de adjudicar y ceder el remate a un tercero.

Pero de aquí a que el juzgado dicte fecha par la cesión pueden pasar meses, ya sabemos que cada juzgado es un mundo, es impredecible.

Es por ello que lo habitual debería de ser que se produzca el pago final de forma simultánea a la comparecencia a la cesión de remate, pero la realidad puede ser bien distinta.

Las aguas se enturbian porque aquí te puedes encontrar de todo, hay algunos actores que nombrábamos al principio que incluso te solicitan pagar el 100% del precio por adelantado a una s.l. que nada tiene que ver con el procedimiento… en fin… allá cada uno. Yo no me sentiría muy seguro entregando mi dinero a un tercero, por muy despacho de abogados que diga ser o similar.

¿Pueden hacerlo? Realmente sí

La cesión de remate es un contrato privado a un precio privado que se puede pactar entre partes, así como la forma de pago, etc… pero nuestra misión es explicar la forma habitual y más segura de proceder, no meternos en camisas de once varas.

La comparecencia judicial

La cesión de remate se formaliza en sede judicial, importante, todo contrato previo que tengas es un contrato privado entre partes, pero los efectos de la cesión se producen en sede judicial, es ahí donde el juzgado tras la revisión del expediente dará validez a la transmisión.

Si todo va bien el siguiente paso ya sería el decreto de adjudicación a favor del nuevo cesionario, la revisión para expedición del testimonio, etc… es decir, ya estaríamos en la misma situación que si hubiésemos ganado la subasta.

Conclusiones

Hemos hecho un repaso a lo que es una cesión de remate y cómo se desarrolla el procedimiento.

Poniendo especial foco en los posibles problemas que puedan surgir y atención en los actores de dudosa reputación que actúan en el mercado.

Se pueden encontrar oportunidades en las cesiones de remate, por supuesto, pero hemos de ir con extrema precaución.

Hay mucha desinformación vendiendo las bondades de esta figura, cuando como hemos visto, no deja de tener sus complejidades.

En las subastas se invierte en base a ley, con las cesiones de remate entran pactos privados, qué quieres que te diga….

Sea como sea, desde Subastracker también tendremos un ojo puesto sobre esta modalidad.

Hasta el siguiente episodio, seguimos rastreando 🕵🏻