Rastreando Subastas #25: Cuando 2 son multitud. Subastas por el "bien" común

Lo que que Dios ha unido que no lo separe el hombre **

** a excepción de que así lo diga un juzgado o la administración

Esta coletilla debería de estar incluida en esa famosa frase de votos católicos.

Ya que esto ocurre, y mucho, en las subastas judiciales

Hoy vamos a hablar de las subastas de división de cosa común y de las subastas de partes indivisas.

Se trata de subastas particulares que hay que estudiar detenidamente

Pueden ofrecer oportunidades escandalosamente atractivas pero también pueden ser un nido de problemas, empecemos por las segundas.

Subastas de partes indivisas

Se trata habitualmente de subastas forzosas en las cuales se subasta un porcentaje de la propiedad para satisfacer una deuda.

Son habituales este tipo de subastas en la Seguridad Social y Hacienda

Típico caso de empresario con casa a medias con su mujer que le embargan el 50%, socios, etc, la casuística puede ser muy amplia, pero siempre se trata de porcentajes inferiores al 100%

Es decir, no se transmite el 100% sino una participación inferior

Podemos encontrarnos con fracciones de propiedad estilo 1/3, 1/6 etc…

Y lo que es más curioso, este tipo de subastas son un imán para que los novatos metan la pata

Es habitual (más de lo que parece) que subasteros poco iniciados pujen por este tipo de activos pensando que adquieren el 100% de la propiedad

Un error garrafal, que se evitaría leyendo bien el edicto, las bases, etc… algo que hay que hacer siempre, y minuciosamente.

Aparte de conocer conceptos como nuda propiedad, usufructo y pleno dominio, conceptos básicos donde no nos detendremos hoy.

Pero no acaba aquí la fiesta

Existe otro escollo más con estas subastas, y es que los copropietarios tienen derecho de retracto.

¿Qué significa esto?

Pues que los titulares del porcentaje de la propiedad que NO se subasta tienen derecho de adquisición preferente, es decir, tienen el derecho de igualar el precio alcanzado en la subasta y adjudicarse el porcentaje del activo subastado a ese precio

Dejando al pobre subastero sin activo y con cara larga

Esto es así por ley, no hay nada que hacer

Si te adjudicas un proindiviso has de correr a notificar a las otros cotitulares de tu adjudicación y rezar porque no ejerzan su derecho de retracto.

Aunque tú como eres un buen rastreador, quizás ya hayas asegurado este extremo antes de la subasta

Incluso si eres de los más avanzados hayas intentado otras estrategias, como adquirir el porcentaje del activo que NO se subasta y esperar agazapado a la subasta.

Hay empresas de inversión especializadas en proindivisos, y estrategias de todo tipo para estas inversiones, el límite casi es la imaginación.

La disolución de cosa común

Aquí la cosa cambia

No estamos hablando de subastas forzosas ocasionadas por una deuda, sino de subastas voluntarias en las cuales por mutuo acuerdo o a instancias de una parte, se saca a pública subasta un activo

Son subastas típicas en casos de divorcios, herencias, etc… casos en los que los propietarios no se ponen de acuerdo en alguno de los términos de venta y no queda más remedio que efectuar una subasta pública.

Y aquí empieza el Belén….

Como hemos dicho, como norma general, no existe deuda y dichas subastas no se rigen por la LEC, aunque por otro lado es habitual que dentro de la arbitrariedad judicial que nos solemos encontrar muchas de estas subastas se tengan como regidas por dicha LEC.

No existe el derecho de retracto por parte de los partícipes, pero ojo, si tu puja es inferior al 70% y se ha mencionado que se rige por LEC… sí existe la mejora de postura por parte de “ejecutado” y “ejecutante”

Esto ya es un poco extraño porque como hemos dicho en la mayoría de los casos no existe deuda y parece carecer de sentido esa mejora de postura, pero es que se puede rizar más el rizo…. si son varios los “ejecutados”

¿Cómo se ejercita ese derecho de mejor postura?

¿Primero uno, después otro, luego el otro más?

El caos está garantizado y los plazos se pueden ir hasta el infinito con la más absoluta desidia por parte del juzgado.

Como siempre el buen o mal hacer del LAJ será fundamental para poder deshacer este embrollo en el que te puedes meter.

Esta es la parte negativa pero es que por otro lado, y de nuevo por incompetencia, en ocasiones se ven subastas de división de cosa común que son auténticas peritas en dulce.

Subastas donde en principio no aplicaría la mejora de postura (ni el retracto) y las partes no fijan puja mínima… hay casos de adjudicaciones verdaderamente espectaculares por la poca destreza de abogados que representan a las partes

Y si ese es el caso, a los antiguos propietarios no les queda más remedio que quedarse mirando mientras su activo se adjudica a precios irrisorios.

Conclusión: de nuevo, imprescindible leer bien todas las bases de cualquier subasta de división de cosa común, y si te metes en algún posible jardín que sea a sabiendas.

Y una nueva advertencia, es muy habitual que en las subastas de división de cosa común NO se cancelen las cargas, sino que prevalezcan. OJO con esto también, recuerda leer y releer si es necesario las bases y el pliego de condiciones particulares.

Yo mismo estoy empantanado en una de estas subastas de división de cosa común, esperando desde hace meses por la aprobación de un remate que no llega porque estamos en fase de “mejora de postura” por las partes. Tranquilito esperando agazapado por si hay que sacar las garras, hay más lotes y hay serias dudas de que las partes vayan a mejorar dicha postura, a pesar de ir a precio de derribo). La paciencia es virtud en este caso, pero sabía perfectamente donde me metía, confiemos en que el resultado merezca la pena.

Por supuesto este tipo de subastas también las analizamos en Subastracker, y en caso de pasar los filtros se publican en los informes semanales de subastas seleccionadas.

Hoy mismo acaban de publicarse 7 nuevos informes y 6 nuevas oportunidades de inversión con SAREB

La maquinaria sigue a todo vapor, y los resultados siguen llegando:

De nuevo, piensa que este email lo podías haber escrito tú:

Podías haber sido tú, o todavía puedes ser tú, si te unes a nuestra comunidad antes de que cerremos temporalmente las puertas

Una vez echemos el cerrojo, el precio y los privilegios serán distintos, y eso será cuando se vuelva a abrir, sin fecha decidida aún.

La que ya te puedo decir es cuando cerramos:

15 de Mayo

En poco más de dos semanas

Aún estás a tiempo:

Comunidad Subastracker